Der Hausbau ist oft ein ganzes Lebenswerk. Der Bauvertrag ist dann die Bibel, die man besser vorher gelesen hätte. Vorher: Bevor man Opfer böser Überraschungen wird. Daher: Lassen Sie sich vor dem Abschluss eines Bauvertrages kompetent beraten, gleich, ob es sich um einen umfassenden VOB-Vertrag oder eine Einzelgewerkvergabe handelt.
Ein Einheitspreisvertrag erfordert viel Verständnis für das Baugewerbe und einiges an juristischem Sachverstand. Kritische Punkte wie Leistungsänderungen müssen rechtlich perfekt geregelt sein. Termine und Fristen müssen realistisch und juristisch trennscharf bestimmt werden. Vertragsstrafen können hilfreich für den Bauherrn und existenziell vernichtend für seinen Auftragnehmer sein. Abnahme und Mängelansprüche sollten sehr sorgfältig geregelt werden. Die Vergütung muss transparent und fair aus dem Vertrag hervorgehen. Sicherheitsleistungen und Bürgschaften müssen im Vorfeld thematisiert und klar bestimmt werden.
Vertragsentwürfe sehen komplett anders aus, wenn sie aus der Sicht des Bauherrn oder des Auftragnehmers geschrieben werden. Insoweit sollte sich keiner der Beteiligten auf einen vermeintlich objektiven Notar-Vertrag verlassen, sondern jede Seite im Vorfeld Beratung von einem im Immobilienbereich spezialisierten Rechtsanwalt einholen. Dieser ist anders als der Notar Parteivertreter und deswegen auch Interessenvertreter seiner und nur seiner Seite.
Auch ein Generalunternehmervertrag (GU-Vertrag) sieht ganz unterschiedlich aus, je nachdem, für welche Seite er entworfen und durchgesetzt worden ist. Der jeweilige Leistungsumfang und die Leistungs- und Kostenabgrenzung sind genau zu bestimmen. Die Einzelleistungen können von einer Liste zu romanhaftem Umfang anwachsen – und das ist richtig so. Für jede klare Regelung gibt es eine Streitigkeit weniger. Die Rolle von Nachunternehmern und die Verantwortung für ihre Kontrolle müssen vertraglich ganz genau festgeschrieben werden. Die Verantwortung für die Projektsteuerung muss einem fähigen Büro übertragen und im Krisenfall rechtzeitig wieder weggenommen werden. Ausführungsfristen verlangen nach einer exakten Bestimmung, die im Zweifel auch ein Gericht nachvollziehen kann. Die Abtretung von Ansprüchen gegen Dritte und die Aufrechnung (gerade bei mehreren Verantwortlichen für Mängel) müssen im Vorfeld bereits so festgelegt sein, dass jeder weiß, an wen er sich wann zu halten hat. Auch das Urheberrecht an Planung und Werk muss jedenfalls bei anspruchsvolleren Bauten exakt geregelt sein, beim Architektenhaus auch das Recht, Änderungen an Planung und Werk vorzunehmen und dadurch die künstlerische Freiheit des Architekten zu beschneiden.
Für einen Generalübernehmervertrag (GÜ-Vertrag) gelten viele Überlegungen für den GU-Vertrag (s.o.) entsprechend. Generalübernehmer (GÜ) ist, wer selbst eine Bauleistungen erbringt, diese aber sämtlich verantwortet. Die Planungsverantwortung schlüssig zu regeln, ist hier besonders wichtig.
Wer selbst in der Rolle des GU oder GÜ tätig ist, benötigt juristisch perfektionierte Subunternehmerverträge, um nicht zwischen der Skylla der Haftung gegenüber dem Bauherrn und der Charybdis der Nichthaftung seiner Subunternehmer juristischen Schiffbruch zu erleiden und mit seinem Unternehmen unterzugehen. Wenn der Nachunternehmer seinerseits Nachunternehmer einsetzen möchte, ist ein mehrstufiges rechtliches Bauwerk erforderlich, das genau die Partei optimal schützt, die der den Vertrag entwerfende Rechtsanwalt zu vertreten hat.
Bereits im Vorfeld der Beauftragung eines Nachunternehmers ist eine detaillierte Selbstauskunft einzuholen, die zusammen mit einem Baurechtsprofi formuliert und abgefragt werden sollte, um dem späteren Vorwurf eines Auswahlverschuldens gelassen begegnen zu können. An der Arbeitnehmerflanke muss eine professionelle Arbeitnehmererklärung zum Mindestentgelt eingeholt werden, um die eigene Haftung für den Mindestlohn zu minimieren.
Es können auch Allgemeine Nachunternehmerbedingungen für Bauunternehmen designed werden.
Besonders erfreulich für den Bauherrn und besonders gefährlich für den Bauunternehmer ist ein Garantierter Maximal-Preis-Vertrag (GMP-Vertrag). Hierzu ist besonders sorgfältige juristische Beratung auf beiden Seiten angezeigt. Vorzugsweise arbeitet man hier mit Phasen zur Planung und Ausführung und phasenbezogenen Vergütungsmodellen.
Wer eine ARGE gründet, benötigt einen sehr gut durchdachten ARGE-Vertrag und sollte daher frühzeitig einen Rechtsanwalt in seine Planungen mit einbeziehen. Wichtig sind neben den richtigen Beteiligten die richtige Rechtsform (oft eine GbR, was aber keineswegs immer glücklich ist), die Klärung der technischen und der kaufmännischen Federführung und die Abgrenzung der Haftung für Baumängel, die wiederum eine klare Abgrenzung der Gewerke und der Gesamtverantwortung erforderlich macht. Auch an die Insolvenz eines Beteiligten und an Pfändungen gegen einen Beteiligten muss gedacht werden. Ausscheiden und Ersetzung eines ARGE-Partners müssen einfach und klug geregelt sein, damit immer Handlungsfähigkeit besteht.
Für eine Bietergemeinschaft (BIEGE) oder einen Konsortialvertrag gelten ganz ähnliche Überlegungen.
Zum Bauträgervertrag siehe unter: Immobilienkauf
Wer nur einzelne Bauleistungen anbietet, muss einen Bauvertrag / Werkvertrag oder einen Werklieferungsvertrag vorlegen, wobei sich zum 01.01.2018 hier die Rechtslage gründlich geändert hat (neues Bauvertragsrecht 2018). Der Vertragsgegenstand, der Leistungsumfang und die Vergütung verlangen klare und nachvollziehbare Regelungen, die Vertragstermine vertragen ebenfalls keine Unsicherheiten. Annahme und Abnahme müssen durchstrukturiert geregelt werden, die Gewährleistung wird, je nachdem, ob ein Vertrag für den Bauherrn oder den Auftragnehmer gefertigt wird, ganz verschieden gestaltet sein. Bürgschaft und Produkthaftpflichtversicherung fordern ebenfalls durchdachte Regelungen durch einen Immobilienprofi. Ist der Auftragnehmer bei der Vertragserstellung federführend, so wird er einen umfassenden Eigentumsvorbehalt durchsetzen. Außerdem wird er den Gerichtsstand für sich günstig regeln, wenn das möglich ist.
Die Werklohnklage und die Verteidigung gegen eine Werklohnklage erfordern bauliches Verständnis und spezialisierten juristischen Sachverstand. Der Klageantrag ist fehleranfällig, die vorvertraglichen Grundlagen und der Vertragsschluss sowie die beauftragten Nachtragsleistungen sind genau darzustellen. Die erbrachten Leistungen müssen anhand des Leistungsverzeichnisses und der Leistungsbeschreibung und der Leistungsmenge exakt aufgelistet werden. Die Annahme und Abnahme von Leistungen ist dezidiert darzustellen und zu belegen. Die Abschlagsrechnung und die Schlussrechnung sind plausibel darzulegen, ebenso die Rechnungsprüfung und die Akzeptanz von Korrekturen. Hieraus ist die Klageforderung nachvollziehbar zu errechnen und der Verzug zu begründen (und auf der Gegenseite zu widerlegen). Die außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten sind ebenso zu substantiieren wie weitere Verzugsschäden, die geltend gemacht werden.
Die Vorschussklage für Mängelbeseitigungskosten stellt das Spiegelbild zu der vorstehend dargestellten Werklohnklage dar. Hier fordert der Besteller Geld, weil er für sein Geld nicht das bekommen hat, was er erwarten durfte. Wieder bedarf es eines präzisen Klageantrages, muss der Sachverhalt genau geschildert werden und muss dabei der Inhalt und Umfang von Auftrag, Ausführung, Abnahme, Mängeln, sachverständiger Begutachtung, das Ergebnis von Ortsbesichtigungen, der Auszug aus vorliegenden Sachverständigengutachten und die Entstehung und der Umfang von Mangelschäden und Mangelfolgeschäden (bei der zeitgleich oder später erhobenen Schadenersatzklage) mit breitem baulichen Verständnis und tiefem juristischem Sachverstand in einfacher und verständlicher Sprache vorgetragen, belegt und bewiesen werden.
Das selbständige Beweisverfahren ist oft kostentreibend und selten sinnvoll, der Baurechtsspezialist kennt aber die (seltenen) Fälle, in denen es angestrengt werden sollte.
Auf der Beklagtenseite benötigt man einen Experten, dem im Dickicht der Verantwortlichkeiten den Überblick behält und die Kunst der Streitverkündung zur rechten Zeit an den richtigen Beteiligten beherrscht.
Wurden in der 1. Instanz Fehler gemacht, so steht der Baurechtsspezialist auch für Berufungsverfahren zur Verfügung und deckt in einer umfassenden Analyse Fehler des Urteils 1. Instanz auf. Die „Musik“ spielt hier bei unrichtigen Tatsachenfeststellungen und unvollständigen Tatsachenfeststellungen, was auf Seiten der beteiligten Rechtsanwälte die Fähigkeit voraussetzt, sich tief in bauliche Sachverhalte einzudenken und zu verstehen, wer wann was warum bei der Planung oder Bauausführung getan oder unterlassen hat, und ob dies so rechtens war. Da neue Angriffs- und Verteidigungsmittel in der Berufung nur höchst selten und unter engen Voraussetzungen zuzulassen sind, muss der Experte auch darlegen (können), warum wer wann was noch nicht gewusst hat bzw. wissen konnte und erst jetzt vortragen kann, was er erst jetzt in der Berufungsinstanz vorträgt. Eine gute Berufung oder Berufungserwiderung bekommt man daher im Baurecht nur selten, und wenn, dann von langjährig erfahrenen Spezialisten zu lesen.
Diese Darstellung steht bisher ganz im Zeichen der Bauausführung. Später wird sie weiter ausgebaut zu folgenden Themen:
Zum Architektenvertrag und Ingenieurvertrag und zur Objektüberwachung sowie zur Tragwerksplanung und Fachplanung Technische Ausrüstung wird das Angebot dieser Seite später noch ergänzt werden. Ebenso zum Ingenieurarbeitsgemeinschaftsvertrag und zum Generalplanervertrag sowie zum Projektsteuerungsvertrag, Projektmanagementvertrag und SiGeKo-Vertrag.
Auch der Sachverständigenvertrag, der Schiedsgutachtervertrag und der Energieberatervertrag werden später noch ausführlich dargestellt. Schauen Sie einfach wieder einmal vorbei!