Immobilienkauf

Wer eine Immobilie erwirbt, sollte keinen Standardvertrag verwenden. Wer eine Immobilie veräußert, sollte dies ebenfalls nicht tun. Last-minute-Verträge, die einem Notar von einem Beteiligten oder seinem Rechtsanwalt in letzter Minute zur Beurkundung übersandt und dann beurkundet werden, machen die Beteiligten selten glücklich.

Vernünftigerweise sollte jeder Immobilienkauf von mindestens zwei Experten auf jeder Seite begleitet werden: Einem Bauingenieur, der ein realistisches Bild vom Zustand der Liegenschaft zeichnet und ein zumindest skizzenhaftes Wertgutachten erstellt. Und einem Rechtsanwalt, der die Erkenntnisse dieser Bestandsaufnahme in Klauseln übersetzt, mit denen die vertraglichen Rechte und Pflichten der Beteiligten präzise umschrieben werden.

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Ist die Liegenschaft noch nicht errichtet, und soll das Grundstück zusammen mit einem geplanten Bauvorhaben erworben werden, so befindet man sich im Bereich des sogenannten Bauträgervertrages. Hier spielen Elemente des Kaufs und der Bauherstellung ineinander, und zwar in einer einzigen Vertragsurkunde zwischen dem Bauträger und dem Erwerber, sei es eines Grundstückes mit künftigem Haus, sei es eines Grundstücksanteils mit künftiger Eigentumswohnung. Hier wird zusammen mit dem Kauf die Bauverpflichtung des Bauträgers geregelt. Die Baubeschreibung muss sehr exakt sein, keinesfalls darf auf Prospektmaterial außerhalb der Notarurkunde und ihrer Anlagen verwiesen werden. Sonderwünsche (z.B. bei Reihenhäusern oder ETW) müssen besonders sorgfältig ausgearbeitet werden. Die Bauabschnitte, nach denen bestimmte Teilzahlungen zu erbringen sind, bedürfen einer präzisen Definition. Die Mitwirkungspflichten des Bauträgers bei der Finanzierung des Vertragspreises sind ausführliche und wohldurchdachte Klauseln wert, da sonst bei der Hausbank oder Förderbank die ganze Planung scheitern kann.

Für einen Vertrag über eine noch zu errichtende Eigentumswohnung (ETW) gilt im wesentlichen das vorstehend ausgeführte entsprechend. Allerdings kommt hier der weitere Regelungskreis der Miteigentümergemeinschaft hinzu, muss die Teilungserklärung sorgfältig erstellt sein, die Gemeinschaftsordnung darf nicht zu stark belasten, und auch der WEG-Verwaltervertrag verträgt einen gründlichen Blick durch einen Baurechtsprofi.

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Thomas Röhner

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